Balkongene behøver oppgraderingstiltak.
Utdrag rapport Multiconsult - Tilstandsvurdering av balkongene
Utdrag rapport Multiconsult - Tilstandsvurdering av balkongene
Vi har allerde byttet fliser på flere balkonger og ser i dag at det er mange som også har behov for det , det er også en del skader i betongen som er registret visuelt som gjorde at styret innhentet en rapport fra Multiconsult - som også vurderte fasadene ved balkongene. Konklusjonen er at vi er i en sistuasjon der noe må gjøres, for balkongene har i løpet av de neste årene behov for et større rehabiliteringsarbeid.
Det er registert betongskader i dekkeforkant, i form av horisontale oppsprekkinger/riss. Som følge av korrodert armering. Noen plasser har betongen løsnet slik at armeringen er synling.
Betong fra den tiden blokkene ble bygget er preget av "vannreir". Årsaken er at betongen ikke ble vibrert slik det produseres i dagens situasjon, den får vekk alle luftbobler i betongen. Luftboblene fylles ved med vann som følge av kondens, når så vannet fryser så utvider det seg slik at betongen sprekker opp. Armeringen korrigere også som følge av denne prossessen.
Det er registert betongskader i dekkeforkant, i form av horisontale oppsprekkinger/riss. Som følge av korrodert armering. Noen plasser har betongen løsnet slik at armeringen er synling.
Betong fra den tiden blokkene ble bygget er preget av "vannreir". Årsaken er at betongen ikke ble vibrert slik det produseres i dagens situasjon, den får vekk alle luftbobler i betongen. Luftboblene fylles ved med vann som følge av kondens, når så vannet fryser så utvider det seg slik at betongen sprekker opp. Armeringen korrigere også som følge av denne prossessen.
Betongen i balkongdekker har en høy fuktighet som gir malingsavflassing og blæring i malingsfilmen i underkant av dekket Det har vært forsøkt overmalte noen partier hvor det har vært avflassing, utfordingen er å få malingen til å holde.
Balkongene er flislagt. Flere steder er det frostskader og delaminering av flisene. Mange har forvitrede fuger, og inn mot den nedsenkede rennen er det en del begroing og algevekst.
Smøremembran kommer stedvis til syne i nedsenket renne på altandekke der beskyttende epoxymaling har begynt å delamineres/forvitre.
Rekkverksstolper til altanene er av stålprofiler hvor det er avflassing av maling. Rekkverksbeslag er uten tverrfall og med avflassing av belegg
Balkongene er flislagt. Flere steder er det frostskader og delaminering av flisene. Mange har forvitrede fuger, og inn mot den nedsenkede rennen er det en del begroing og algevekst.
Smøremembran kommer stedvis til syne i nedsenket renne på altandekke der beskyttende epoxymaling har begynt å delamineres/forvitre.
Rekkverksstolper til altanene er av stålprofiler hvor det er avflassing av maling. Rekkverksbeslag er uten tverrfall og med avflassing av belegg
Entreprisekostnad for nødvendige rehabiliterings- og oppgraderingstiltak for bygningsdeler tilknyttet balkongen summeres til ca. 42 millioner kr. hvorav 54 % er vedlikeholdskostnader og 46 % er utviklingskostnader.
Inkludert byggherrens marginer og reserver, kostnader til prosjektering, rigg, drift, administrasjon, prosjektledelse, byggeledelse og merverdiavgift er prosjektkalkylen tilnærmet lik 61,7 MNOK.
Dette tilsvarer totalt ca. 457 000 kr/pr balkong.
Inkludert byggherrens marginer og reserver, kostnader til prosjektering, rigg, drift, administrasjon, prosjektledelse, byggeledelse og merverdiavgift er prosjektkalkylen tilnærmet lik 61,7 MNOK.
Dette tilsvarer totalt ca. 457 000 kr/pr balkong.
Utdrag av tilstandsvurderingen kan leses her. Multiconsult
To måter å rehabilitere på.
Teknisk rehabilitering av betongen
Fremgangsmøte for tradisjonell måte for betongutbedring av skadet betong som følge av karbonatisering og kloridinntrengning
- Frimeisling av all skadet betong.
- Sandblåsing av skadet overflate.
- Sandblåsing av rustet armeringsjern.
- Rustbehandling av armeringsjern.
- Pålegging av heftbro.
- Skadeutbedring med spes. repmørtel.
- Overflatebehandling med slamming.
- Påføring av karbonatiseringsbrems (maling)
Levetid på balkongen
Rambøll beregner levetiden på en åpen( ubeskyttet) balkong til 50 år. Beskyttet= innglasset.
Innglassede balkonger i vedlikeholdsfrie materialer
Balkong- og fasadesystemet etablerer en ”klimavegg” som reduserer energiforbruket.
Løsningen fanger opp behovet for etterisolering i form av en klimasone/vindtetting. Dette gir en energibesparelse som kommer alle andelseiere til gode. Resultatet blir at leiligheten oppleves som svalere på sommeren og varmere på vinteren. Vinduer og fasader vil med denne løsningen ikke være eksponert for snø, regn og vind, noe som reduserer vedlikeholdsbehovet vesentlig for borettslaget.
Med å tilføre spennende farger i fasadesystemet gir det bygget et moderne arkitektonisk løft. En slik endring vil være positivt for bomiljøet der andelseierne vil kunne føle enda større tilhørigheten til borettslaget. Byggets plassering gjør at fasaden er godt eksponert, en slik endring vil være verdiskapende for all fremtid.
Løsningen fanger opp behovet for etterisolering i form av en klimasone/vindtetting. Dette gir en energibesparelse som kommer alle andelseiere til gode. Resultatet blir at leiligheten oppleves som svalere på sommeren og varmere på vinteren. Vinduer og fasader vil med denne løsningen ikke være eksponert for snø, regn og vind, noe som reduserer vedlikeholdsbehovet vesentlig for borettslaget.
Med å tilføre spennende farger i fasadesystemet gir det bygget et moderne arkitektonisk løft. En slik endring vil være positivt for bomiljøet der andelseierne vil kunne føle enda større tilhørigheten til borettslaget. Byggets plassering gjør at fasaden er godt eksponert, en slik endring vil være verdiskapende for all fremtid.
Det er flere ting som skiller de to måtene å rehabilitere på, men hovedforskjellen er lånetiden på rehabiliteringen Typisk for en teknisk rehabilitering er at levetiden er regnes som 10-15 år, mens levetiden på en rehabilitering med innglassing av balkongene er 80-100 år. Det igjen gjenspeiles i avdragstiden på lånet som opptas, og som har stor betydning for økningen i husleie. Her er et eksempel på et borettslag som det var avgjørende for, les om Søre Skeivann Borettslag
Noen kaller teknisk rehabilitering et evighetshetsprosjekt, fordi du ikke for tilført noe nytt. Og må gjenta prosessen så lenge det er mulig å gjennomføre den. Og bygget pakkes inn for å beskytte omgivelsene for betongstøv, og utsikten forsvinner under rehabiliteringen. . Etterpå vil du ha samme balkongen som før uten å få tilført noe nytt.
Noen kaller teknisk rehabilitering et evighetshetsprosjekt, fordi du ikke for tilført noe nytt. Og må gjenta prosessen så lenge det er mulig å gjennomføre den. Og bygget pakkes inn for å beskytte omgivelsene for betongstøv, og utsikten forsvinner under rehabiliteringen. . Etterpå vil du ha samme balkongen som før uten å få tilført noe nytt.